Hat der Mieter bauliche Änderungen vorgenommen z.B. Zwischenwände eingezogen oder Bodenbeläge verklebt, ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau d.h. zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nur unzureichend nach, muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich keine Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes setzen, da es sich insofern nicht um einen vertraglichen Anspruch, sondern um einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch des Vermieters handelt (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB; BGH, Urteile v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17 und v. 27.06.2018, XII ZR 79/17).
Auch dieser Schadensersatzanspruch ist jedoch zunächst auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB). Erst wenn der Vermieter von seiner sog. Ersetzungsbefugnis (§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB) Gebrauch macht, d.h. statt der Herstellung des ursprünglichen Zustandes den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt, besteht ein Zahlungsanspruch, mit dem der Vermieter gegen den (gleichartigen) Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen kann (KG Berlin, Beschluss v. 02.12.2019, 8 U 104/17, GE 2020, S. 540). Obwohl nicht zwingend, ist es dennoch sinnvoll, dem Mieter schriftlich eine angemessene Frist zu setzen und ihm mitzuteilen, in welchen Räumen welche Arbeiten durchzuführen sind. Ferner sollte der Vermieter den Mieter darüber informieren, dass er nach ergebnislosem Fristablauf statt der Leistung Schadensersatz in Höhe der Kosten einfordern wird, die ihm ein Dritter z.B. ein Handwerksbetrieb für die Durchführung der vom Mieter geschuldeten Leistungen in Rechnung stellt.
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