Mängel in der Mietwohnung muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Soweit der Mieter eine Minderung der Miete wegen eines Sachmangels geltend machen will, ist die vorherige Anzeige des Mangels beim Vermieter zwingend erforderlich. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.08.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, S. 679).
Die Anforderungen an die Mängelrüge bzw. die Darlegungslast des Mieters dürfen jedoch nicht überspannt werden. Bei Geltendmachung eines Sachmangels genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (z.B. bei störenden Gerüchen die Schilderung von deren Intensität und Häufigkeit) muss der Mieter dagegen nicht vortragen. Gleiches gilt für die Angabe eines bestimmten Minderungsbetrags. Ferner kann vom Mieter auch nicht gefordert werden, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelsymptome hinaus deren Ursache bezeichnet (BGH, Urteil v. 29.02.2012, VIII ZR 155/11).
Ist zwischen den Parteien strittig, ob der vom Mieter vorgetragene Umstand (z.B. störende Gerüche) tatsächlich einen Mangel darstellt, kann in der bloßen Bereitschaft des Vermieters, dem behaupteten Mangel nachzugehen, kein Anerkenntnis des Mangels gesehen werden. Zwar kann eine unbedingte Erfüllungsbereitschaft des Vermieters z.B. um den Mieter von einer Klage abzuhalten, als „Zeugnis gegen sich selbst“ zu einer Umkehr der Beweislast führen mit der Folge, dass der Mieter den zur Mietminderung berechtigenden Mangel nicht mehr beweisen muss. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn sich aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ergibt, dass der Vermieter nicht nur aus Kulanz oder zur gütlichen Beilegung des Streits tätig wird, sondern zur Erforschung des Mangels. Entscheidend für die Bewertung des Verhaltens des Vermieters sind insbesondere Umfang, Dauer und Kosten der von ihm eingeleiteten Maßnahmen. Lässt der Vermieter z.B. wegen der behaupteten Geruchsbelästigungen in den Büroräumen des Mieters einige Fliesen entfernen und die Rigipswand öffnen, kann darin schon in Anbetracht des relativ geringen Aufwands kein tatsächliches Anerkenntnis des Vermieters gesehen werden. Damit bleibt die Beweislast für den behaupteten Mangel beim Mieter (BGH, Urteil v. 23.09.2020, XII ZR 86/18).
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