Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Jahresfrist kann der Mieter grundsätzlich keine Einwendungen mehr erheben. Die Einwendungen müssen vom Mieter substantiiert vorgetragen werden.
Ein pauschales Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung bzw. einzelner Positionen ist unbeachtlich und unterbricht nicht die gesetzliche Einwendungsfrist. Einwendungen sind daher nur beachtlich, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen tatsächlich eingesehen und sich mit den konkreten Zahlen der Abrechnung befasst hat. Andernfalls ist sein Bestreiten als unsubstantiiert und damit als rechtlich unerheblich anzusehen. Die gesetzliche Einwendungsfrist des Mieters ist daher nur gewahrt, wenn die Einwendungen so konkret gefasst sind, dass zu erkennen ist, welche Positionen der Abrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden. Allerdings kann der Mieter nach einem neuen Urteil des BGH auf Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung z.B. im Rahmen eines mit dem Vermieter geschlossenen Vergleichs verzichten. Ein solcher Verzicht ist zulässig und wirksam. Der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung stehen weder formelle Mängel der Abrechnung entgegen noch die mit einer solchen Vereinbarung möglicherweise verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist. Hier handelt es sich nämlich nicht um eine (unzulässige) Abrede, die Einwendungen des Mieters ausschließt, sondern um die Anerkennung einer konkreten Schuld. Den Parteien darf es nicht verwehrt sein, einvernehmlich auf schnellem Weg Klarheit über die wechselseitigen Pflichten zu schaffen. Allerdings sind wegen der Rechtsfolgen für den Mieter an eine solche Einigung hohe Anforderungen zu stellen d.h. es müssen eindeutige Erklärungen der Vertragsparteien vorliegen. Allein die vorbehaltlose Zahlung oder Gutschrift eines Abrechnungssaldos stellt dagegen kein Schuldanerkenntnis dar (BGH, Urteil v. 28.10.2020, VIII ZR 230/19, WuM 2020, S. 791).
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