Während eines noch laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter wegen einer vom Mieter bestrittenen Forderung nicht auf die Kaution zugreifen. Mit der Bestimmung des § 551 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei Insolvenz des Vermieters – ungeschmälert zurückerhält,
soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte (so bereits BGH, Urteil v. 07.05.2014, VIII ZR 234/13, ZMR 2014, S. 619). Dagegen hat die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Dies hat der BGH jetzt in einem neuen Urteil nochmal bestätigt. Der Vermieter soll sich nämlich wegen seiner Forderungen – insb. wegen der nach Beendigung des Mietverhältnisses noch bestehenden Ansprüche – aus der Mietkaution auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters befriedigen können. Der Vermieter darf daher auch mit streitigen Forderungen aufrechnen. Dies liegt im Interesse beider Parteien, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zum Abschluss zu bringen. Schützenswerte Interessen des Mieters werden dadurch nicht berührt, da der Mieter auf Rückzahlung der Kaution klagen bzw. der Vermieter die Abrechnung durch Klageerhebung vornehmen kann. In beiden Fällen wird im Verfahren über den Bestand der Forderung entschieden (BGH, Urteil v. 28.10.2020, VIII ZR 230/19, WuM 2020, S. 791).
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