Zahlreiche Hauseigentümer haben in letzter Zeit von Heizkostenabrechnungsfirmen Schreiben mit der dringenden Empfehlung erhalten, vorhandene Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler gegen fernablesbare Geräte auszutauschen. Mit Blick auf die neue EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) verweisen sie darauf, dass seit dem 25.10.2020 nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte installiert werden dürfen.
Auch ist dem Schreiben der Abrechnungsdienstleister häufig gleich ein Kostenangebot für den Austausch sämtlicher Geräte im Haus beigefügt. Wer diese Schreiben nicht genau oder nicht ganz zu Ende liest, bekommt dadurch den falschen Eindruck, er müsse umgehend sämtliche Ablesegeräte gegen fernablesbare Geräte austauschen. Die EU-Energieeffizienzrichtlinie, die den Einbau fernablesbarer Erfassungsgeräte vorschreibt, wirkt aber nicht direkt. Sie muss erst in nationales Recht umgesetzt werden. Als Termin für die Umsetzung galt eigentlich der 25.10.2020. Deutschland plant die EU-Vorgaben 1:1 umzusetzen. Dazu soll die Heizkostenverordnung novelliert werden. Erst wenn diese in Kraft tritt, müssen neu installierte Zähler fernablesbar sein. Derzeit ist nicht abzusehen, wann die Heizkostenverordnung novelliert und in Kraft treten wird. Grund ist der Streit innerhalb der Koalition über die Umlagefähigkeit der seit Jahresbeginn geltende CO2- Bepreisung für Brennstoffe.
Fakt ist daher: Erst wenn die Heizkostenverordnung novelliert und in Kraft getreten ist, müssen neu zu installierende Geräte fernablesbar sein. Eine Verpflichtung zum Austausch vorhandener Geräte besteht nicht. Für vorhandene Erfassungsgeräte wird eine Verpflichtung zur Umstellung auf fernablesbare Geräte voraussichtlich erst ab 1.1.2027 eingeführt. Noch nicht entschieden wurde ferner, ob für die Fernablesung die sog. Walk-by-Ablesung (im Vorbeigehen) oder Drive-by-Technologie (im Vorbeifahren) umgesetzt werden soll oder ob diese Entscheidung dem Markt überlassen wird. Ratsam ist die Entscheidung für den vorzeitigen Einbau von fernablesbaren Geräten, wenn der Hauseigentümer die vorhandenen Geräte sowieso z.B. wegen ablaufender Eichfristen austauschen muss. Dann sollte auch genau geprüft werden, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist.
Umlage auf Mieter: Der Mieter ist zur Duldung des Einbaus von fernablesbaren Zählern verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn die bestehenden Geräte noch funktionsfähig sind. Die Kosten für die Umstellung auf fernablesbare Geräte können als Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden, weil dann die Wohnung des Mieters für Ablesungen nicht mehr betreten werden muss und dies somit für den Mieter eine Wohnwertverbesserung darstellt (BGH, Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 326/10, NZM 2011, S. 804). Wenn die gesetzliche Einbaupflicht von fernablesbaren Geräten gilt, besteht auch bei Indexmietverträgen die Möglichkeit, eine Modernisierungsmieterhöhung durchzuführen, weil es sich um eine Maßnahme handelt, die vom Vermieter nicht zu vertreten ist. Werden die fernablesbaren Erfassungsgeräte gemietet - viele Dienstleister bieten nur noch Mietgeräte an - ist Folgendes zu beachten: Entscheidet sich der Gebäudeeigentümer für die Anmietung der Geräte, müssen die Mieter vorab unter Bekanntgabe der künftigen Mietkosten darüber informiert werden. Dies ist nur dann entbehrlich, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Anmietung der Erfassungsgeräte beschlossen hat.
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