Die unerlaubte Untervermietung der Wohnung z.B. an Touristen über ein Internetportal (z.B. Airbnb) stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter jedenfalls zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter trotz vorheriger Abmahnung seine Untervermietungsaktivitäten nicht einstellt.
Dies gilt auch dann, wenn es in der Folge zwar nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt, der Mieter aber nach erfolgter Abmahnung das über Airbnb geschaltete Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält. Damit bringt der Mieter gegenüber der Öffentlichkeit als auch gegenüber dem Vermieter zum Ausdruck, die Überlassung der Wohnung an Touristen auch in Zukunft fortzusetzen. In einem solchen Verhalten besteht regelmäßig selbst ohne weitere Abmahnung ein Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (LG Berlin, Beschluss v. 03.02.2015, 67 T 29/15, MDR 2015, S. 203). Die Beweislast für die unerlaubte Untervermietung liegt beim Vermieter. Dieser Darlegungsund Beweislast bei einer Kündigung wegen ungenehmigter gewerblicher Nutzung genügt der Vermieter nicht, wenn er sich zum Beweis der vom Mieter bestrittenen gewerblichen Nutzung lediglich auf das Ergebnis einer Google-Suchanfrage bezieht (LG Stuttgart, Urteil v. 20.08.2014, 4 S 2/14, WuM 2015, S. 37). Nach einem neuen Urteil des LG Berlin darf der Vermieter zur Ermittlung der unberechtigten Untervermietung auch detektivische Mittel einsetzen. Dies schließt auch die Möglichkeit ein, zum Schein durch einen „agent provocateur“ (z.B. einen Bekannten des Vermieters) ein Untermietverhältnis eingehen zu lassen (LG Berlin, Urteil v. 15.09.2020, 63 S 309/19 GE 2021, S. 250).
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