Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ob die Unterbringung einer Au-PairKraft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs begründen kann, wird von den Gerichten bisher unterschiedlich beurteilt.
Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB). Beleidigungen und Bedrohungen sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen, wenn sie gegenüber dem Vermieter, der Hausverwaltung oder anderen Hausbewohnern ausgesprochen werden und können einen Kündigungsgrund darstellen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der andere Teil Anlass zu der Gewaltandrohung gegeben hat z.B. sich der Mieter in einer Notwehr – oder ähnlichen Situation befunden und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt angewendet oder angedroht hat. In dem vom AG Wedding entschiedenen Fall beleidigte der Mieter einen anderen Hausbewohner mehrfach mit derben Schimpfwörtern auf entwürdigende und verachtende Art und Weise und drohte damit, ihn „abzustechen“. Das Gericht stellte fest, dass den Beleidigungen und Bedrohung keine rechtswidrige Provokation durch den Vermieter oder den Mitmieter vorausging, welche die Beleidigungen und die Drohung in einem deutlich milderen Licht hätten erscheinen lassen können. Ferner war unstrittig, dass der Mieter sich mindestens einmal vor dem streitgegenständlichen Vorfall öffentlich geprügelt und dadurch gezeigt hatte, dass er grundsätzlich auch nicht vor körperlichen Auseinandersetzungen zurückschreckt. Daher war auch eine Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung entbehrlich, weil das zerstörte Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann und die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt war.
Altbau - Undichte Fenster sind kein Mangel
Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Dies gilt auch für die Verglasungen des Mietobjekts. Auch insofern kommt es auf das im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebliche technische Regelwerk an und nicht darauf, was damals üblich war. War z.B. eine Einfachverglasung bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zwar nicht mehr üblich, aber nach der damals geltenden Fassung der Wärmeschutzverordnung noch zulässig, liegt selbst dann kein Mangel vor, wenn die Beheizung des Mietobjekts in Folge der energetisch schlechten Verglasung hohe Kosten verursacht. Daher hat der Mieter einer Altbauwohnung gewisse Unzulänglichkeiten, die allgemein verbreitet sind, hinzunehmen. So z.B. auch die Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter, da dies bei solchen Fenstern bauartbedingt üblich ist (so BGH, Beschluss v. 10.08.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, S. 679). Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollten) auch nicht luftdicht sein. Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel kann nach einem neuen Urteil des AG Berlin daher nur dann vorliegen, wenn ein gewisser Mindeststandard unterschritten wird z.B., wenn durch die Fenster laufend Feuchtigkeit eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist (AG Berlin, Urteil v. 22.07.2021, 14 C 75/20, GE 2021, S. 1066).
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