Instandhaltung - Nachrüstpflicht des Vermieters bei veränderten Umweltbedingungen

Grundsätzlich trifft den Vermieter keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwertigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, Urteile v. 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, WuM 2019, S. 25)

Dementsprechend besteht z.B. keine Verpflichtung des Vermieters zur Wärmedämmung oder zur Nachrüstung der Heizungsanlage auf einen neueren Stand. Eine Nachrüstpflicht besteht nur für Maßnahmen, deren Vornahme gesetzlich vorgeschrieben ist (z.B. Nachrüstpflicht für Thermostatventile oder Verpflichtung zur Erneuerung von Feuerstätten oder dem Einbau von Rauchwarnmeldern). Eine Ausnahme besteht nach einem Urteil des AG Berlin ferner dann, wenn durch veränderte Umweltbedingungen z.B. in Gestalt von immer häufig werdenden Starkregen ein nachträglicher Mangel der Wohnung entsteht. Der Mieter kann nämlich auch bei einer Altbauwohnung erwarten, dass Sie zumindest einen Mindeststandard aufweist, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (so BGH, Urteil v. 26.07.2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, S. 527). Dazu zählt auch, dass nicht regelmäßig damit zu rechnen ist, dass Abwasser in die Wohnung eindringt, das erhebliche Vermögensschäden und auch Gesundheitsschäden verursachen kann, die auch nur eingeschränkt durch eine Versicherung abgedeckt werden können. In diesem Fall muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass z.B. durch das Anbringen einer Rückstauklappe im Kellerbereich, der sich direkt unter dem Bad der Mieterin befindet, die Gefahr von Wassereinbrüchen deutlich reduziert wird. Kommt es – bei unveränderter Beschaffenheit der Mietsache – zu Schäden, die auf die Veränderung der Umweltbedingungen zurückzuführen sind, umfasst der Erhaltungs- und Instandsetzungsanspruch des Mieters (§ 535 Abs. 1 BGB) auch die zur Abwendung solcher Schäden geeigneten Vorkehrungen (AG Berlin, Urteil v. 08.10.2020, 27 C 21/20, WuM 2020, S. 782).

 

Rauchmelderkosten - Wartung ist umlagefähig, Anschaffung nicht

Als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung können Kosten umgelegt werden, die in den Ziffern 1 – 16 BetrKV nicht ausdrücklich genannt werden; allerdings nur solche Betriebskosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen wie z.B. Wartungskosten für Feuerlöschgeräte, Kosten der Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen, regelmäßiges Reinigen von Dachrinnen. Gleiches gilt für die Kosten der regelmäßigen Wartung von Rauchmeldern z.B. Prüfung der Betriebsbereitschaft, Wechseln der Batterien etc. Dagegen sind nach Auffassung des LG Berlin die Anmietkosten nicht umlagefähig. Eine Umlage der Anmietkosten lässt sich dabei auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietkosten von Wasserzählern, Geräten zur Wärmeerfassung oder Warmwasserzählern begründen, da es sich dabei um Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten handelt, deren ausdrückliche Aufzählung deutlich macht, dass sie abschließend sind und weitere Positionen nicht unter „sonstige Betriebskosten“ subsumiert werden können. Daher sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs der Rauchmelder (LG Berlin, Urteil v. 08.04.2021, 67 S 335/20, GE 2021, S. 705).

 

Lärm - Keine Mietminderung wegen Großbaustelle

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter. Mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung kann nicht davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten einen bei Vertragsabschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass sich dieser Zustand in Bezug auf Umwelteinflüsse (z.B. Lärm) über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen garantiert. Bei Fehlen von ausdrücklichen Vereinbarungen im Mietvertrag muss der Vermieter, der nicht selbst Eigentümer oder Bauherr der Baustelle auf dem Nachbargrundstück ist, nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsabschluss bestehendes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert. In dem vom AG Schöneberg entschiedenen Fall ging es um eine von einem Dritten betriebene Großbaustelle zur Errichtung einer vierstöckigen Wohnungseigentumsanlage mit Tiefgarage. Da die Baustelle ordnungsgemäß d.h. unter Einhaltung sämtlicher behördlicher Auflagen betrieben wurde und auch die Ruhezeit eingehalten worden sind, konnte sich der Vermieter mangels eigener Abwehrmöglichkeiten auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters berufen. Dem Vermieter, der weder Eigentümer noch Bauherr auf dem Nachbargrundstück ist, kann nämlich nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf dem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Ferner genügt das Beschreiben nur allgemeiner Baugeräusche wie Hämmern, Bohren, Sägen und lautem Zurufen nicht der Darlegungslast für eine erhebliche Beeinträchtigung durch eine unter Beachtung der baurechtlichen Vorschriften betriebenen Baustelle. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf dem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anders lautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, soweit auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (AG Schöneberg, Urteil v. 25.11.2020, 6 C 93/20, ZMR 2021, S. 129).

 

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