CO²-Steuer, explodierende Heizkosten, galoppierende Indexmieten, CO²-Steuer: Was auf Mieter und Eigentümer zukommt

Heizöl, das 2021 verfeuert wurde, wurde meist bereits 2020 zu einem wegen der schwachen Weltwirtschaft günstigen Preis eingekauft. Noch im März 2021 kostete Heizöl 0,70 €/Liter; heute 1,70 €/Liter; Steigerung: + 145 %. Gas kostete im Jahr 2021 1,79 ct/kWh (Arbeitspreis); im Februar 2022 bereits 8,47 ct/kWh (Arbeitspreis); Steigerung: + 370 % (Tarif Stadtwerke München für M-Erdgas). Die Steigerungsraten bei Fernwärme und Strom fallen ähnlich aus.

2023: Nachzahlungen im 4-stelligen Bereich

Ganz anders wird es bei den im Frühjahr 2023 zu erstellenden Jahresabrechnungen für dieses Jahr aussehen. Dann schlagen die Preiserhöhungen bei Öl und Gas, aber auch die CO²-Steuer voll durch. Beispiel: Die Heiz- und Warmwasserkosten für eine 80 m² große Wohnung betragen durchschnittlich 100 €/Monat; d.h. 1.200 €/jährlich. Bei einer Verdoppelung der Energiepreise belaufen sich die Heizkosten in diesem Jahr auf 2.400 €. Werden diese im Frühjahr 2023 bei gleichbleibenden Vorauszahlungen abgerechnet, wird eine Nachzahlung von 1.200 € fällig. Diese Nachzahlung kann noch deutlich höher ausfallen, wenn aufgrund der extrem niedrigen Temperaturen im Februar und März dieses Jahres mehr Heizenergie verbraucht wird oder die Preise infolge des Ukraine-Krieges noch weiter ansteigen werden. Bei größeren, mit mehreren Personen belegten Wohnungen ist – auch abhängig vom Heizverhalten und dem energetischen Zustand des Hauses – im Frühjahr nächsten Jahres mit Nachzahlungen von mehreren Tausend Euro zu rechnen.

Müllabfuhr: + 30 %

Die Stadt setzt noch eins drauf und hat zum 01.01.2022 die Müllgebühren um knapp 30 % erhöht. Auch diese Erhöhung wird sich in der Betriebskostenabrechnung im nächsten Frühjahr zusätzlich auswirken.

Vorauszahlungen deutlich erhöhen

Wir empfehlen Eigentümern und Hausverwaltungen eine deutliche Anhebung der monatlichen Vorauszahlungen, da aufgrund der exorbitanten Steigerung der Energiepreise, die infolge des Ukraine-Krieges im laufenden Jahr noch weiter ansteigen können, mit erheblichen Nachzahlungen, in Einzelfällen von mehreren Tausend Euro zu rechnen ist, falls die Vorauszahlungen unverändert bleiben. Mieter und Eigentümer sollten bereits jetzt zur Vermeidung von wirtschaftlichen Schwierigkeiten, in die sie extrem hohe Nachzahlungen im nächsten Frühjahr bringen könnten, Geld zurücklegen bzw. erhöhte monatliche Vorauszahlungen leisten.

Galoppierende Indexmieten

Hinzukommt, dass die drastischen Steigerungsraten insbesondere bei den Energiepreisen in den sog. Warenkorb einfließen, aus dem sich der Lebenshaltungskostenindex der privaten Haushalte errechnet. Dieser kann seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 als Bemessungsgrundlage für Mieterhöhungen auch bei Wohnungen vereinbart werden. Wegen der Kompliziertheit und Streitanfälligkeit insbesondere des Münchner Mietspiegels, nach dem sich Mieterhöhungen ohne Vereinbarung einer Indexmiete bemessen, wird inzwischen bei ca. 2/3 aller Neuverträge eine Indexmiete vereinbart. Insgesamt beträgt der Anteil der Indexmieten bei Wohnungen ca. 40 % d.h. bei ca. 240.000 von insgesamt 600.000 Mietwohnungen in München ist eine Indexmiete vereinbart.

Die monatlich vom Bayerischen Statistischen Landesamt veröffentlichten Indexzahlen genießen als „amtliche“ Zahlen – im Gegensatz zu den Mietspiegelwerten – hohe Akzeptanz sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern. Während Mieterhöhungen; die mit Mietspiegel begründet werden, zu den häufigsten Streitpunkten gehören, geben Mieterhöhungen nach dem Lebenshaltungskostenindex praktisch nie Anlass für Auseinandersetzungen. Indexierte Mieten tragen somit erheblich zum reibungslosen Ablauf von Mietverhältnissen bei.

Mieter profitierten von geringem Anstieg

In den letzten 15 Jahren haben Mieter von Indexvereinbarungen meist profitiert, da die Mieten tatsächlich deutlich stärker gestiegen sind als der Index. Gegen Ende letzten Jahres hat sich infolge der steigenden Energiepreise das Blatt gewendet. Extreme Steigerungen des Indexes zum Teil von über 7 % sind seit Ausbruch des Ukraine Krieges zu beobachten. Gerade private Vermieter, die ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern haben, schöpfen – wie es früher häufig auch bei den Staffelmieten praktiziert wurde – den Erhöhungsspielraum nicht im vollen Umfange aus.

CO²-Steuer belastet Vermieter

Allerdings ist die Bereitschaft vieler Vermieter, ihren Mietern insofern entgegenzukommen, seit dem Beschluss über die teilweise Abwälzung der CO²- Abgabe auf die Vermieter nach dem von der Bundesregierung beschlossene Stufenmodell deutlich gesunken, weil Vermieter dadurch erhebliche Kosten auf sich zukommen sehen. Die CO²-Abgabe wird seit 2021 auf die Energiepreise aufgeschlagen. Sie verteuert gezielt fossile Brennstoffe, um insbesondere beim Heizen von Gebäuden den Umstieg auf erneuerbare Energien zu beschleunigen. Unabhängig vom Energieträger beträgt die Abgabe pro ausgestoßener Tonne CO² derzeit (2022) 30 € pro Tonne. Sie steigt 2023 auf 40 €; 2024 auf 50 € und 2025 auf 55 € pro Tonne. Da beim Verbrennen von Heizöl höhere Treibgasemissionen entstehen als beim Erdgas (Öl: 0,27 kg CO² pro kWh Heizleistung, Erdgas 0,20 kg CO² pro kWh Heizleistung) ist die CO²-Abgabe beim Öl deutlich höher. Bei einer Ölheizung muss derzeit (2022) mit zusätzlichen Kosten von 1 Cent pro kWh (d.h. ca. 10 Cent/Liter) und bei einer Gasheizung mit zusätzlich 0,55 Cent pro kWh (d.h. 5 Cent pro m³) gerechnet werden.

Beispiel:

Wohnung mit 80 m² Wohnfläche Wärmebedarf: 150 kWh/m²/Jahr x 80 m² = 12.000 kWh/Jahr CO²-Abgabe: Ölheizung: 12.000 kWh x 1 Cent/kWh = 120 € / Jahr Gasheizung: 12.000 kWh x 0,55 Cent /kWh = 66 € / Jahr Als Ausgleich wird die EEG-Umlage als Teil des Strompreises von 6,5 auf 3,7 Cent/kWh gesenkt und soll ab Juli 2022 ganz entfallen. Derzeit können Vermieter die Zusatzkosten für die CO²-Abgabe vollständig an ihre Mieter über die Heizkostenabrechnung weitergeben.

Stufenmodell mit 10 Stufen

Das jetzt von der Bundesregierung beschlossene Stufenmodell bestimmt eine Aufteilung der CO²-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern. Es gilt für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-Alten-und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen. Damit sollen Vermieter einen Anreiz erhalten, in energetische Sanierungen zu investieren; Mieter sollen angehalten werden, den eigenen Energieverbrauch zu senken. Wie schlecht ein Gebäude gedämmt ist, je älter z.B. die Heizung oder die Fenster sind, umso höher sind die CO²-Kosten für Vermieter und umso größer ist die Entlastung für den Mieter.

Bei Nichtwohngebäuden z.B. Gewerberäumen gilt mangels anderweitiger vertraglicher Regelungen eine 50:50 Aufteilung. Die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO²-Kosten erfolgt zunächst über die Heizkostenabrechnung. Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz (mehr als 52 kWh CO²/m²/Jahr müssen Vermieter 90 % und Mieter 10 % der CO²-Kosten übernehmen. Entspricht das Gebäude mindestens dem Standard eines Effizienzhauses, entfällt für Vermieter die CO²-Beteiligung. Ausnahmen gelten, wenn Vermieter z.B. bei denkmalgeschützten Gebäuden oder im Milieuschutzgebiet keinen Beitrag zu energetischen Sanierung leisten können.

Das Stufenmodell soll am 01.01.2023 in Kraft treten. In das Gesetz soll eine Evaluierungsklausel aufgenommen werden, die eine Evaluierung und Prü- fung der Frage vorsieht, ob zwischenzeitlich – aufgrund einer Reform des Energieausweises – eine Umstellung auf ein Modell auf Grundlage von Ener- gieausweisen möglich ist d.h. Bemessungsgrundlage für die Verteilung der CO²-Abgabe ist dann nicht mehr der tatsächliche Verbrauch gem. der Heiz- kostenabrechnung, sondern der Energiekennwert der Wohnung aus dem Energieverbrauchs- oder Energiebedarfsausweises und eine Eingruppierung in Stufen (= Energieeffizienzklassen) entsprechend Anlage 10 Gebäudeener- giegesetz (GEG).

Kritik:

Die derzeitige Einstufung der energetischen Qualität einer Wohnung nach der Heizkostenabrechnung d.h. nach dem Verbrauch des Mieters ist völ- lig ungeeignet. Damit bleibt der energetische Zustand des Gebäudes – gerade darum geht es ja – unberücksichtigt. Ein hoher Verbrauch muss nämlich nicht zwingend die Folge eines schlechten energetischen Zustands sein, sondern kann auch auf dem Heizverhalten des Mieters beruhen; ebenso darauf, dass viele Personen, z.B. eine Familie mit mehreren Kindern dort wohnen. Grundlage der energetischen Einstufung der Wohnung muss daher aus- schließlich der in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiekenn- wert der Wohnung sein. Hinzu kommt: Je mehr sich der Vermieter nach diesem Stufenmodell an den Heizkosten des Mieters beteiligen muss, desto weniger besteht für den Mieter Anreiz zu einem sparsamen Umgang mit der Energie. Die Annahme, einer sinkenden Beteiligung von Vermietern an der CO²-Abga- be wäre ein Anreiz für energetische Sanierungen ist nur für einen geringen Anteil der Eigentümer zutreffend. Gerade private Vermieter investieren regel- mäßig in den Erhalt ihrer Immobilie. Weisen Bauteile eines Gebäudes wie Fenster oder die Heizungsanlage noch eine erhebliche Restlebensdauer auf, z.B. weil der Eigentümer diese vor 10 oder 15 Jahren bereits erneuert hat, wird er diese, auch wenn sie sich energe- tisch nicht auf den neuesten Stand befinden, nicht sofort erneuern.

Dies wäre auch eine sinnlose Produktion von Müll und Verschwendung von Ressourcen. Letztlich sind gerade soziale Vermieter mit niedrigen Mieten häufig nicht in der Lage, hohe 5-6 stellige Beträge in die Erneuerung von Hei- zungsanlage, Fenster, Türen und der Wärmedämmung der Außenhülle des Gebäudes zu investieren. Sie zahlen zwangsläufig weiter die immer höhere CO²-Abgabe und können entsprechend weniger in das Gebäude investieren.

Mieterhöhung nach energetischer Sanierung

Auch für Mieter kann sich das Stufenmodell zum Nachteil auswirken. Inves- tiert der Vermieter in die energetische Sanierung des Gebäudes, um seinen Anteil an der CO²-Abgabe zu reduzieren, kann er 8 % dieser Kosten als Moder- nisierungskosten gem. § 559 BGB auf die Jahresmiete aufschlagen. Beispiel: Die Kosten der energetischen Sanierung (z.B. Heizung, Fenster, Däm- mung) eines Mehrfamilienhauses mit 500 m² Wohnfläche betragen € 80.000. Davon kann der Vermieter 8 % = € 6.400 auf die Jahresmiete aufschlagen d.h. € 533 auf die Monatsmiete. Pro m² Wohnfläche ergibt sich daraus eine mo- natliche Mieterhöhung in Höhe von € 1,07. Bei einer Wohnung von 80 m² somit eine monatliche Mieterhöhung von € 85. Damit wird der Mieter deutlich stärker belastet als bisher durch die CO²-Abga- be. Darüber hinaus sinkt nach der Sanierung der Anteil des Vermieters an der CO²-Abgabe; der Anteil des Mieters erhöht sich. Ob der Mieter diese Mehr- kosten durch den künftig reduzierten Heizenergieverbrauch kompensieren kann, ist fraglich.

Fazit:

Sowohl sozial- als auch klimapolitisch ist das Stufenmodell eine fragliche Lösung. Aus den Einnahmen der CO²-Abgabe ließe es sich ohne weiteres ein Pro-Kopf-Klimageld finanzieren, das man gezielt insbesondere einkommens- schwachen Mietern hätte zukommen lassen können, wodurch diese am ef- fektivsten entlastet worden wären. Das Stufenmodell lässt eine individuelle Bedürftigkeit unberücksichtigt und entlastet auch gut- und bestverdienende Mieter. Dadurch fehlen diese Mittel für wirklich bedürftige einkommensschwache Schichten.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN