Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Bei der Kündigung muss der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, die - abhängig von der Mietdauer - zwischen 3 und 9 Monate beträgt. Handelt es sich bei der Wohnung um eine sog. umgewandelte Wohnung, d.h. um eine Wohnung z.B. in einem Mehrfamilien- / Mietshaus, das nach Überlassung an den Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden ist, besteht eine zusätzliche Kündigungssperrfrist, wenn die Wohnung im Gebiet einer Sperrfristverordnung des jeweiligen Bundeslandes liegt. Danach kann eine Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren bestehen wie z.B. im Gebiet der Landeshauptstadt München. Diese beginnt grundsätzlich mit der Grundbucheintragung des ersten Käufers der Wohnung nach der Umwandlung zu laufen. Nach einem neuen Urteil des BGH gilt dies allerdings nicht, wenn es sich bei dem Käufer um einen Investor handelt.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine GmbH & Co. KG im Jahr 2011 das im Stadtgebiet München gelegene Haus gekauft und ein Jahr später in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der jetzige Eigentümer und Vermieter hatte es 2016 von der GmbH & Co KG erworben und wurde im März 2017 in das Grundbuch eingetragen. 2022 kündigte er wegen Eigenbedarfs zum 31.03.2023. Amts- und Landgericht hielten die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 31.03.2023 wegen der noch laufenden Sperrfrist für unwirksam. Der BGH bestätigte diese Auffassung der Münchner Gerichte Danach ist eine Kündigung erst zu Ende März 2027, d.h. 10 Jahre nach der Grundbucheintragung des jetzigen Eigentümers zulässig. Grundsätzlich gilt - so der BGH - dass die Kündigungssperrfrist nach der ersten Veräußerung nur dann ausgelöst wird, wenn die Reihenfolge Vermietung, Umwandlung, Veräußerung eingehalten wird. Lediglich bei Veräußerung (vor der Umwandlung) an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hat der Gesetzgeber mit der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Neufassung des § 577a BGB regeln wollen, dass in diesem Fall eine Kündigungssperrfrist zu laufen beginnt, weil nach der Rechtsprechung des BGH die GbR auch zugunsten eines Gesellschafters wegen Eigenbedarfs kündigen kann und der Mieter vor Kündigungen nach dem sog. „Münchner Modell“ geschützt werden soll. Anders ist die Rechtslage – wie vorliegend - bei Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft (z.B. GmbH & Co KG). Hier wird die in § 577a BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nicht ausgelöst (BGH, Urteil v. 06.08.2025, VIII ZR 161/24, MDR 2025, S. 1194).
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