Gesetzliche Neuerungen für Immobilieneigentümer in 2026: Die wichtigsten Regelungen im Neuen Jahr

Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

 

Das Gebäudeenergiegesetz, besser bekannt als Heizungsgesetz, sollte nach dem Koalitionsvertrag „abgeschafft“ werden. Im Koalitionsvertrag heißt es hierzu wörtlich: „Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen“. Bei uns bestanden von Anfang an große Zweifel, ob dies tatsächlich geschehen wird. Zu Recht. Denn in seiner Rede auf dem Energiewende-Kongress der Deutsche Energie-Agentur (dena) betonte Umweltminister Carsten Schneider (SPD) Anfang November, dass die Bundesregierung weiterhin zum Ziel der Klimaneutralität bis 2045 stehe. Es komme nun die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes und man werde dabei die Umsetzung erleichtern, nicht aber das Ambitionsniveau absenken. Daher bleibe es dabei, dass neue Heizungen 65% erneuerbare Energien nutzen müssen. Von der Abschaffung des Heizungsgesetzes ist also keine Rede mehr. Für Hauseigentümer bedeutet dies, dass am 30.06.2026 eine wichtige Frist abläuft. In bestehende Gebäude dürfen nach dem Gebäudeenergiegesetz in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern nur noch bis zum Ablauf des 30.06.2026 herkömmliche Öl-oder Gasheizungen eingebaut werden. Ab dem 1.7.2026 dürfen in den großen Gemeinden nur noch Heizungen eingebaut werden, die mit mindestens 65% erneuerbaren Energien betrieben werden. In kleineren Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern läuft die Frist noch bis zum 30.6.2028, das heißt, dort können weiterhin herkömmliche Heizungen verbaut werden. Wenn in den Gemeinden aber schon vor Ablauf dieser Fristen eine kommunale Wärmeplanung vorliegt, und eine förmliche Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes erfolgt, so wird der Einbau von Heizungen mit 65% erneuerbaren Energien mit der Gebietsausweisung und somit schon vor Ablauf der vorgenannten Fristen verbindlich. Wie der Stand der kommunalen Wärmeplanung in Ihrer Gemeinde ist, können Sie Im Internet unter dem Suchbegriff KWW-Wärmewendeatlas recherchieren. In den bayerischen Großstädten München, Nürnberg und Ingolstadt ist die kommunale Wärmeplanung abgeschlossen. In den Städten Augsburg, Regensburg, Würzburg, Fürth und Erlangen befindet sich die kommunale Wärmeplanung noch im Prozess.

 

EU-Gebäuderichtlinie

 

Im Rahmen der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes ist auch zu erwarten, dass die sogenannte EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive) in Deutschland umgesetzt wird. Die Richtlinie sieht vor, dass eine Umsetzung in nationales Recht bis spätestens 29.5.2026 zu erfolgen hat. Wenn die verpflichtende Umsetzung fristgerecht erfolgt, kommen voraussichtlich weitere Pflichten auf Immobilieneigentümer zu: Die Europäische Union hat sich dazu verpflichtet, Klimaneutralität bis zum Jahr 2050 zu erreichen und die Emissionen bis zum Jahr 2030 um mindestens 55% zu reduzieren. Ab dem Jahr 2030 müssen alle Neubauten als sogenannte „Null-Emissionsgebäude“ errichtet werden. Herkömmliche, fossile Heizungen dürfen in Neubauten nicht mehr errichtet werden. Ab dem Jahr 2030 müssen auf allen neuen Wohngebäuden Solaranlagen installiert werden. Ab Mai 2026 sollen europaweit Energieausweise mit einer Skala von A bis G mit Modernisierungsempfehlungen zu energetischen Sanierungen Pflicht werden. Die Einzelheiten, wann und wie die Umsetzung der Richtlinie in nationales Recht erfolgt, sind aber noch nicht bekannt. Nur eines ist klar: Die ambitionierten Ziele der Europäischen Union werden für Gebäudeeigentümer zu weiteren finanziellen Belastungen führen. Dies wird sich auch auf die Mieter auswirken. Denn der Vermieter kann die Kosten von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen im Gebäudebestand in der Regel auf seinen Mieter umlegen. Es handelt sich hierbei um bauliche Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Dies fällt in den Katalog der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, so dass der Vermieter die jährliche Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen kann. Auch wenn derartige Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, kann er die Miete entsprechend erhöhen. Die in der EU-Gebäuderichtlinie hoch gesteckten Ziele werden solche verpflichtenden baulichen Maßnahmen bringen, so dass zusätzliche Belastungen für Vermieter und Mieter unausweichlich kommen werden. Es bleibt daher zu hoffen, dass der Gesetzgeber zumindest hier einmal mit dem notwendigen Augenmaß agieren wird.

 

Der Koalitionsvertrag – einmal so – einmal so

 

Eingangs wurde beschrieben, wie die Rechtslage im Hinblick auf die vereinbarte Abschaffung des Heizungsgesetzes vermutlich enden wird. Anders sieht es bei den Preisregulierungen im Mietrecht aus: Im Koalitionsvertrag wurde vereinbart, dass die Mietpreisbremse um 4 Jahre verlängert wird. Dies ist auch prompt geschehen. Die Mietpreisbremse wurde bereits durch Gesetz vom 26.6.2025 bis zum 31.12.2029 verlängert. Der Koalitionsvertrag wurde am 5.5.2025 unterzeichnet. Es dauerte also nicht einmal zwei Monate, bis die Verlängerung der Mietpreisbremse zum Gesetz wurde. Ohne die gesetzliche Verlängerung der Mietpreisbremse wäre diese am 31.12.2025 ausgelaufen… Der Vertrag zwischen CDU / CSU und der SPD sieht darüber hinaus vor, dass die Indexmieten bei der Wohnraumvermietung einer „erweiterten Regulierung“ unterworfen werden. Die Justizministerin, Stefanie Hubig (SPD) hat noch für Dezember 2025 einen Gesetzesentwurf angekündigt, wonach auch Indexmieten künftig gedeckelt werden sollen. Ein praktisches Bedürfnis besteht aus unserer Sicht hierfür nicht, denn selbst in den Großstädten liegt der Anteil der Indexmietverträge bei circa 4,1% und ist damit geringfügig – also allenfalls ein Randproblem . Außerdem ist der Verbraucherpreisindex von Januar 2025 bis zum Redaktionsschluss gerade einmal um 2,2% gestiegen. Es handelt sich derzeit also keineswegs um exorbitant hohe Steigerungen, sondern um den reinen Inflationsausgleich. Dennoch ist die geplante Regulierung politisch populär, denn die Vielzahl der Wähler wohnt zur Miete. Die gesetzliche Vorschrift zur Indexmiete sieht in § 557b BGB auch vor, dass beim Absinken des Verbraucherpreisindex die Miete nach unten zu reduzieren ist. Ob der Gesetzesentwurf der Justizministerin auch hier eine Deckelung zugunsten der Vermieter nach unten enthält, bleibt spannend.

 

Förderung des Effizienzhauses 55 zurück

 

Die Ampelregierung hatte im April 2022 die damals geltende Förderung des Effizienzhauses 55 abgeschafft. Als Begründung wurde angeführt, dass das Effizienzhaus 55 bereits Standard sei. Gefördert wurden seit diesem Zeitpunkt nur noch energetisch höherwertige Neubauten. Dabei war und ist das Effizienzhaus 55 eine vernünftige und kostengünstigere Variante. Die Folge: Auch in diesem Bereich ist der Neubau zurückgegangen. Die jetzige Bundesregierung hat dies erkannt und brachte nun mit Wirkung zum 16.12.2025 die Förderstufe Effizienzhaus 55 wieder zurück. Für Neubauten und Erstkauf von Wohngebäuden mit Standard 55 gibt es seit 16.12.2025 wieder Förderkredite mit einem geplanten Zinssatz ab 1,31%. (Stand Redaktionsschluss, der endgültige Zinssatz wurde mit Beginn des Förderprogramms zum 16.12.2025 festgelegt). Damit soll der Bau neuer Wohnungen in Deutschland gefördert werden. Neben dem Standard 55 ist Voraussetzung für die Förderung, dass eine klimafreundliche Heizung eingebaut wird. Für Neubauten mit herkömmlichen Öl- oder Gasheizungen gibt es weiterhin keine Förderung. Bei Erreichen der Stufe EH 55 gibt es für Wohngebäude eine Förderung mit einem Kreditbetrag bis zu 100.000€ pro Wohnung. Bereitgestellt wurde hierfür ein Gesamtbetrag von 800 Mio. EUR. Es gilt: Wer zuerst kommt, der mahlt zuerst – sind die Töpfe leer, gibt es keine Förderung mehr. Neue Förderprogramme soll es für die Elektromobilität zur Herstellung von Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften geben, ferner für altersgerechtes und barrierefreies Umbauen. Die Förderung von energetischen Maßnahmen an Gebäuden wird im Jahr 2026 voraussichtlich für Komplettsanierungen geringer ausfallen – demgegenüber aber für Einzelmaßnahmen wie etwa Heizungstausch, Dämmungen oder Fenstertausch erhalten bleiben. Einzelheiten stehen noch nicht fest. Die Koalitionäre sind sich hier – wie so oft – höchst uneinig.

 

Pflicht zur Entfernung von Trinkwasserleitungen aus Blei

 

Eigentümer von älteren Immobilien, die noch Trinkwasserleitungen aus Blei haben, müssen diese Leitungen bis spätestens 12.1.2026 entfernen oder stilllegen. Die Frist kann verlängert werden, wenn der Betreiber vor dem 12.1.2026 ein Installationsunternehmen mit der Entfernung oder Stilllegung beauftragt hat und das Installationsunternehmen bescheinigt, dass der Auftrag aus Kapazitätsgründen voraussichtlich erst nach dem 12.1.2026 abgeschlossen werden kann. Zuständig für die Fristverlängerung ist das Gesundheitsamt. Für Wasserversorgungsanlagen, die nur für den eigenen Haushalt des Betreibers genutzt werden und bei denen eine Schädigung der Gesundheit der Verbraucher unter Berücksichtigung von deren Alter und Geschlecht nicht zu erwarten ist, kann die Frist bis zum 12.1.2036 verlängert werden. Wenn das Gesundheitsamt die Frist verlängert, ist der Betreiber der Wasserversorgungsanlage verpflichtet, dem Gesundheitsamt unverzüglich mitzuteilen, sobald bei den Verbrauchern, die die Wasserversorgungsanlage regelmäßig nutzen, eine Änderung eingetreten ist, insbesondere wenn Minderjährige, schwangere Frauen oder Frauen im gebärfähigen Alter hinzukommen. Nach Ablauf der Fristen hat der Betreiber dem Gesundheitsamt unaufgefordert die Erfüllung der Pflicht zur Entfernung oder Stilllegung der Bleileitungen nachzuweisen. Auch Installationsunternehmen sind verpflichtet, gegenüber dem Gesundheitsamt anzuzeigen, wenn sie bei einer Wasserversorgungsanlage feststellen, dass Trinkwasserleitungen aus Blei verbaut sind.

 

Erhöhung der CO₂ – Abgabe

 

Die CO₂ – Abgabe wird sich im Jahre 2026 in einem Preiskorridor zwischen 55 € und einem festgelegten Höchstpreis von 65 € pro Tonne CO₂ bewegen. Die Umweltminister der zur Europäischen Union gehörenden Mitgliedstaaten haben sich im November 2025 darauf verständigt, den ursprünglich bereits für das Jahr 2027 geplanten europäischen Emissionshandel mit einer freien Preisbildung auf das Jahr 2028 zu verschieben. Damit soll nun zunächst Preisstabilität erreicht werden und es sollen hohe Preissteigerungen verhindert werden. Der bisher geltende nationale Emissionshandel wird damit aber ab 01.01.2028 in das auf Angebot und Nachfrage basierende System ETS II in den europäischen Emissionshandel überführt. Hierdurch sind hohe Preissteigerungen zu erwarten, die sich nicht nur auf Immobilieneigentümer auswirken, sondern auch auf Autofahrer und Unternehmen. Letztere leiten die Kosten an die Endverbraucher weiter.

 

Wegfall der Gasspeicherumlage

 

Ab 1.1.2026 entfällt die sogenannte Gasspeicherumlage. Diese wurde im Jahre 2022 eingeführt, um die Gasversorgung durch Befüllen der Gasspeicher zu sichern und eine Gasmangellage zu verhindern. Die Umlage wurde an die Verbraucher weitergeleitet. Nun gewährt der Bund in 2026 einen Zuschuss von 6,5 Milliarden EUR zur Senkung der Netzentgelte. Dieser Zuschuss wird den vier großen Übertragungsnetzbetreibern in Deutschland gewährt. Sie sind aber nicht verpflichtet, die Entlastung direkt an die Endverbraucher weiterzugeben. Durch die Zuschüsse und den Wegfall der Gasspeicherumlage sollen die Endverbraucher im Jahr 2026 entlastet werden, und zwar nicht nur beim Gaspreis, sondern auch beim Strompreis, so jedenfalls sagt es die Bundesregierung. Ob das wirklich eintreten wird, bleibt abzuwarten.

 

Rechtsanwalt Georg Hopfensperger

Stellvertetender Vorsitzender Haus + Grund München

 

hug-m.de