Eigenbedarf – Auch selbst verursachter Bedarf berechtigt zur Kündigung
Der Eigentümer ist im Rahmen seiner Verfügungsbefugnis nicht nur zum Verkauf, zur Eigennutzung und zur Vermietung berechtigt, sondern auch zur Umgestaltung nach seinen Wünschen. Daher hindert auch die Herbeiführung eines Eigenbedarfsgrundes durch einen der Lebensplanung entsprechenden Umbau von Wohnraum die Kündigung auch dann nicht, wenn sich der Eigenbedarf als Folge einer unerwarteten Fehlplanung einstellt.
Dem Vermieter kann daher nicht entgegengehalten werden, dass er den jetzigen Eigenbedarf durch seinen vorherigen Umbau selbst verursacht hat (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 17.07.1992, 1 BvR 179/92, WuM 1993, S. 231). Dementsprechend ist das Nutzungsinteresse des Eigentümers auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt bzw. selbst verursacht hat.
In dem einem neuen Urteil des BGH zugrunde liegenden Fall wollte der Eigentümer seine von ihm selbst bewohnte Wohnung im 4. OG eines Mehrfamilienhauses mit dem bislang unausgebauten Dachgeschoss zu einer Wohnung verbinden und danach veräußern. Für die Dauer der Umbauarbeiten plante er, in die unmittelbar darunterliegende, ähnlich große und geschnittene vermietete Wohnung einzuziehen und kündigte wegen Eigenbedarfs.
Das Amtsgericht hielt die Kündigung für wirksam; das Landgericht dagegen für rechtsmissbräuchlich. Die Revision des Vermieters zum BGH war erfolgreich. Der BGH bestätigte seine Rechtsprechung, wonach eine Eigenbedarfskündigung nicht voraussetzt, dass der Vermieter auf die Nutzung angewiesen ist. Die Mietgerichte dürfen nur überprüfen, ob der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist. Dies war bei vorliegendem Sachverhalt der Fall. Das Nutzungsinteresse des Eigentümers ist auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt bzw. selbst verursacht hat (BGH, Urteil v. 24.09.2025, VIII ZR 289/23, WuM 2025, S. 699).
Fristlose Kündigung wegen Wahlparty?
Eine nicht genehmigte Wahlparty im Umkreis von Mieträumen einer politischen Partei berechtigt nach einem neuen Urteil des LG Berlin II nicht ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung, auch wenn die Partei als rechtsextrem gilt und die Veranstaltung von gewaltbereiten Gegendemonstranten begleitet wurde.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
In dem vom LG Berlin II entschiedenen Fall über eine ungenehmigte Wahlparty der AfD im Umkreis der von ihr gemieteten Räume teilte die Vermieterin der Mieterin bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit, dass politische Äußerungen z. B. in Form von Plakaten, Fahnen oder Flaggen wie auch bei den anderen Mietern untersagt sind. Trotzdem veranstaltete die Partei nach ihrem erfolgreichen Abschneiden bei der letzten Bundestagswahl im Hof des Hauses eine Party mit mehreren hundert Teilnehmern, Pressevertretern und Gästen. Zeitgleich fand in Gebäudenähe eine Gegendemonstration mit gewaltbereiten Demonstranten statt, worüber auch internationale Medien berichteten. Daraufhin kündigte die Vermieterin fristlos, hilfsweise ordentlich unter anderem mit der Begründung, dass die Partei nach der Einschätzung des Bundesamts für Verfassungsschutz als verfassungsfeindlich anzusehen sei.
Das LG Berlin II hielt die ordentliche Kündigung wegen des auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses für unwirksam; ebenso die fristlose Kündigung, da hierfür eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre. Die fristlose Kündigung war nach Auffassung des Gerichts auch nicht aus besonderen Gründen ohne Abmahnung nach § 543 BGB gerechtfertigt. Dabei hielt sich das Gericht auch nicht an die Einstufung der Partei als verfassungsfeindlich durch das Bundesamt für Verfassungsschutz gebunden, da das Bundesamt für Verfassungsschutz keine neutrale und unabhängige Stelle sei. Ob das Vorgehen der Behörde auf einer sachwidrigen politischen Motivation beruhe, sei in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung bislang nur mit unzureichender Tiefe geprüft worden wie z. B. vom OVG Münster (Urteil v. 13.05.2024, 5 A 1218/22).
Insofern liegt nach Auffassung des Gerichts die Gefahr eines demokratiefeindlichen Missbrauchs zur Bekämpfung einer politisch missliebigen Oppositionspartei auf der Hand (LG Berlin II, Urteil v. 26.09.2025, 3 O 151/25, GE 2025, S. 1100).
Eigenbedarf – Darf es für Sammler ein bisschen mehr sein?
Die Mietgerichte haben zu respektieren, wenn ein Sammler z. B. von Kunstgegenständen diese nicht mehr im Keller oder Speicher, sondern künftig in seiner Wohnung aufbewahren will und dafür zusätzliche Wohnflächen benötigt. Dies hat das LG Köln entschieden.
Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ein „Benötigen“ der vermieteten Räume ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume hat. Dabei müssen die Mietgerichte grundsätzlich respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen (so bereits BGH, Urteil v. 04.03.2015, VIII ZR 166/14 unter Hinweis auf die ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts).
So hat das Bundesverfassungsgericht bereits im Jahre 1994 als vernünftig und nachvollziehbar anerkannt, wenn ein Eigentümer zusätzliche Flächen für die Unterbringung einer Sammlung benötigt. Die Mietgerichte dürfen dem Vermieter – so das Bundesverfassungsgericht – nicht vorschreiben, dass er seine bereits vorhandene Puppensammlung statt in der Wohnung aufzustellen außerhalb dieser Wohnung in Kisten verpackt lagern muss (Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 31.01.1994, 1 BvR 1465/93, NJW 1994, S. 994).
In dem vom LG Köln entschiedenen Fall beanspruchte der Vermieter als Einzelperson eine 200 m² große 6,5-Zimmerwohnung, weil er dort auch seine umfangreiche Sammlung von künstlerischen Arbeiten, Projektoren und anderen Dingen unterbringen wollte. Grundsätzlich in Ordnung – befand das LG Köln unter Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH und des Bundesverfassungsgerichts. Trotzdem ließ das Gericht den Eigenbedarfswunsch scheitern und wies die Klage ab, weil der Vermieter eine Verwendung nur für 5 der 6,5 Zimmer vorgetragen hatte und somit 1,5 Zimmer, d. h. mehr als ein Fünftel der zu Aufenthaltszwecken dienenden Zimmer leer stehen würden. Fazit: Gerade bei Inanspruchnahme überdurchschnittlich großer Wohnflächen sollte der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben detailliert das Benötigen der gesamten Räumlichkeiten ausführlich begründen (LG Köln, Urteil v. 10.07.2025, 1 S 141/24).
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