Entscheidungen des Bundesgerichtshofs für Mieter und Vermieter (2025)

 

Der Fall:

 

Die Klägerin errichtete als Bauträgerin eine Wohnanlage in München und war selbst noch Eigentümerin von nicht veräußerten Einheiten. Im Jahr 2020 fand coronabedingt keine Eigentümerversammlung statt. Wegen drohender Verjährung beauftragte die Verwalterin im Frühjahr 2021 drei Sachverständige im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentums. Die Sachverständigen stellten erhebliche Baumängel fest, bezifferten den Beseitigungsaufwand mit fast 500.000 Euro und berechneten für ihre Gutachten insgesamt knapp 50.000 Euro. Zudem beauftragte die Verwalterin im Namen der GdWE eine Rechtsanwaltskanzlei. Alle Aufträge wurden durch die Hausverwaltung ohne einen vorherigen Eigentümerbeschluss vergeben.

 

In einer Eigentümerversammlung im Juli 2021 haben die Eigentümer dann beschlossen, die durch die Hausverwaltung erfolgte Einschaltung und Vergütung der Gutachter sowie die bisherigen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei zu genehmigen. Außerdem wurde beschlossen, die Rechtsanwaltskanzlei mit der außergerichtlichen und notfalls gerichtlichen Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Bauträger zu beauftragen. Nachdem der ganze Vorgang dem Bauträger natürlich nicht passte, erhob er Beschlussanfechtungsklage beim Amtsgericht München. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab dem Bauträger recht, der BGH aber hob nun in letzter Instanz die Entscheidung des Landgerichts auf und wies damit die Klage des Bauträgers endgültig ab.

 

Keine Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten

 

Nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte sind bei der Vergabe von größeren Aufträgen in der Regel mehrere Angebote einzuholen. Zumeist werden drei Angebote verlangt, damit die Eigentümer über eine ausreichende Entscheidungsgrundlage verfügen. In der hier besprochenen BGH-Entscheidung wurde aber zunächst ganz allgemein klargestellt, dass höchstrichterlich noch gar nicht geklärt sei, inwiefern überhaupt vor einer Beschlussfassung über die Vergabe von Aufträgen Alternativangebote vorgelegt werden müssen.

 

Der BGH stellte sodann klar, dass jedenfalls bei der Beauftragung von Rechtsanwälten und Gutachtern keine Alternativangebote eingeholt werden müssen. Dies gelte auch dann, wenn eine Honorarvereinbarung abgeschlossen werden soll. Der Zweck von Alternativangeboten liege darin, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen. Bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts, so der BGH, müssten aber keine Alternativangebote eingeholt werden. Sie wären ohnehin nicht dazu geeignet, den Wohnungseigentümern einen grundlegenden Erkenntnisgewinn in Bezug auf die Stärken und Schwächen der Angebote zu vermitteln.

 

Aufgrund der Vielzahl von Faktoren, die die Vergütung des Rechtsanwalts beeinflussen, könne auch nicht von vorneherein beurteilt werden, ob eine Abrechnung nach Stundensätzen oder nach der gesetzlichen Vergütung günstiger wäre. Außerdem sei die Höhe des Honorars nicht der einzige und auch nicht der wichtigste Gesichtspunkt für die Auswahl des Rechtsanwalts. Entscheidend sei, ob der in Aussicht genommene Rechtsanwalt seiner Aufgabe gerecht werde. Konkurrenzangebote mehrerer Rechtsanwälte würden die Wohnungseigentümer auch nicht in die Lage versetzen, die Qualität der jeweiligen Leistungen der Anwälte zu vergleichen.

 

Nachträgliche Genehmigung durch die Eigentümerversammlung

 

Auch die nachträgliche Genehmigung von Maßnahmen, die der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer veranlasst hat, ist nach der Entscheidung des BGH ebenfalls rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Im vorliegenden Fall war die Beauftragung der Gutachter und der Rechtsanwaltskanzlei aufgrund der drohenden Verjährung von Ansprüchen angezeigt und sinnvoll.

 

Ermessensspielraum der Eigentümer

 

Die Eigentümer haben bei der Entscheidung über die Beauftragung von Dienstleistern einen weiten Ermessensspielraum. Auch höhere Kosten können gerechtfertigt sein, wenn sie durch die Qualität der Leistung oder besondere Umstände, wie etwa eine drohende Verjährung, begründet sind.

 

Im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums, so der BGH, müssten die Wohnungseigentümer zwar das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Sie seien aber berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen. Die Wohnungseigentümer seien demgegenüber nicht gehalten, den Verwalter auf eine „günstigere“ Vergütungsvereinbarung zu beschränken, wenn sie sich von der beauftragten Rechtsanwaltskanzlei ein der Vergütung entsprechendes hohes Engagement sowie eine besonders kompetente Leistung versprechen.

 

Keine generelle Unwirtschaftlichkeit

 

Unwirtschaftlichkeit der Honorarvereinbarung (300,00 Euro netto pro Anwaltsstunde, 150,00 Euro netto pro Sekretariatsstunde) sah der BGH ebenfalls als nicht gegeben an. Die Eigentümergemeinschaft durfte, so der BGH, die Kosten und den Nutzen der Beauftragung abwägen und sich für die Kanzlei entscheiden, die bereits in den Sachverhalt eingearbeitet war. Darüber hinaus musste die GdWE – wie auch das vom BGH entschiedene Verfahren zeigte – mit einer erheblichen Gegenwehr des Bauträgers gegen die Anspruchsdurchsetzung rechnen. Deshalb konnten sich die Eigentümer auch innerhalb des ihnen zustehenden Ermessens für diese Stundensätze entscheiden.

 

 

 

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Bundesgerichtshof (BGH) zum WEG-Recht: Klimagerät im Penthouse – Immissionsabwehr

 

Der Bundesgerichtshof hat in einem wegweisenden Urteil (28.03.2025 – V ZR 105/24 – im Internet kostenlos abrufbar unter bundesgerichtshof.de) die rechtlichen Rahmenbedingungen für bauliche Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften weiter präzisiert. Konkret ging es um die Gestattung eines Split-Klimageräts im Penthouse einer Wohnanlage und den damit verbundenen Immissionen.

 

Sachverhalt

 

Ein Wohnungseigentümer im 8. Obergeschoss erhielt durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft die Erlaubnis, ein Split-Klimagerät auf eigene Kosten zu installieren. Dabei wurden technische Vorgaben wie die Montage auf Dämpfsockeln zur Körperschallentkoppelung und der genaue Standort an der Fassade festgelegt. Eine Eigentümerin aus dem 4. Obergeschoss klagte gegen den Beschluss, da sie Beeinträchtigungen durch tieffrequenten Schall befürchtete. Ihre Klage blieb jedoch erfolglos. Das Urteil enthält folgende Kernaussagen:

 

Bauliche Veränderungen und spätere Nutzung

 

Der BGH stellte klar, dass bei der Beurteilung einer baulichen Veränderung grundsätzlich nur die unmittelbaren Auswirkungen der Maßnahme berücksichtigt werden dürfen – etwa die Kernbohrung durch die Fassade oder eine mögliche Verschattung. Auswirkungen des späteren Gebrauchs, wie etwaige Lärmbelästigungen, sind nur dann relevant, wenn bereits bei der Gestattung offensichtlich ist, dass diese zu einer unbilligen Benachteiligung des von der Mehrheit überstimmten Wohnungseigentümers führen.

 

Immissionsabwehr nach der Installation

 

Ein bestandskräftiger Beschluss zur Gestattung einer baulichen Veränderung schließt Abwehransprüche anderer Eigentümer wegen Immissionen nicht aus. Sollte der Betrieb des Klimageräts unzumutbare Störungen verursachen, können betroffene Eigentümer Unterlassungsansprüche geltend machen.

 

Regelung der Nutzung

 

Die Eigentümergemeinschaft kann auch nachträglich durch Beschlüsse zur Hausordnung die Nutzung der baulichen Veränderung regeln. Denkbar sind hier zum Beispiel zeitliche Einschränkungen. Solche Regelungen müssen nicht gleichzeitig mit der Gestattung beschlossen werden.

 

Bedeutung für Eigentümergemeinschaften

 

Das Urteil unterstreicht die erforderliche Abwägung zwischen den Interessen des bauwilligen Eigentümers und dem überstimmten Wohnungseigentümer. Gemäß § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden und können auch nicht verlangt werden.

 

Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Es genügt jedoch nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer beeinträchtigt fühlen kann.

 

Haben die überstimmten Wohnungseigentümer lediglich Bedenken wegen mit der späteren Nutzung verbundener Benachteiligungen, kann dem anderweitig Rechnung getragen werden – und zwar auch dann, wenn der Gestattungsbeschluss nicht angefochten wird. Auch Umstände, die zwangsläufig mit der Maßnahme verbunden sind, können für sich allein nicht zur Bejahung eines unbilligen Nachteils führen.

 

Nur wenn die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung anderer Wohnungseigentümer führt, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen, liegt eine unbillige Benachteiligung vor mit der Folge, dass der Gestattungsbeschluss erfolgreich angefochten werden kann.

 

Während bauliche Veränderungen durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2020 erleichtert werden sollten, bleibt der Schutz vor unzumutbaren Immissionen gewährleistet. Um diese Ansprüche durchzusetzen, bedarf es auch keines Tätigwerdens der oder eines vorgelagerten Vorgehens gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Solche Ansprüche kann der nachteilig in seinem Sondereigentum betroffene Wohnungseigentümer unmittelbar gegen den störenden Wohnungseigentümer geltend machen.

 

Die Rechtsansicht, dass sich schon aus dem Risiko erheblicher Lärmstörungen eine unbillige Benachteiligung ergeben könne, lehnt der BGH in seiner Entscheidung ab. Vielmehr stellt er darauf ab, dass sich nachteilige Immissionen in aller Regel auch nach Inbetriebnahme regeln lassen und es deshalb keinen Grund gibt, schon die Installation des Geräts zu verhindern.

 

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Bundesgerichtshof (BGH): Entziehung des Wohneigentums - Die renitente Eigentümerin

 

Der BGH hatte sich in einem neuen Urteil vom 4.7.2025 (V ZR 77/24) mit einer Abmahnung zu beschäftigen, die als Vorstufe zur Entziehung des Wohnungseigentums gegenüber einer Eigentümerin ausgesprochen worden war.

 

Die sogenannte „Abmeierungsklage“

 

Gemäß § 17 WEG kann einem Wohnungseigentümer das Eigentum entzogen werden, wenn dieser sich einer so schweren Pflichtverletzung gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann. Voraussetzung ist, dass der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Das Entziehungsverfahren ist das schärfste Schwert im Wohnungseigentumsrecht und kommt daher nur als ultima ratio in Betracht.

 

Der Fall

 

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurden der Eigentümerin folgende Vorwürfe gemacht: Sie habe sich gegen die Interessen der WEG gestellt, indem sie einer Auftragnehmerin der WEG dabei geholfen habe, Argumente gegen deren Entlassung aus dem Dienstleistungsverhältnis zu finden. Sie habe weiter behauptet, der Verwalter habe die Kündigung gegen diese Dienstleisterin zurückgenommen. Außerdem sei sie der Argumentation des gegnerischen Anwalts gefolgt.

 

Ein weiterer Grund für die Abmahnung ergebe sich daraus, dass die Eigentümerin nach ihrem Ausscheiden aus dem Beirat noch sieben Mal Einsicht in die Verwaltungskonten genommen habe. Deshalb wurde in der Eigentümerversammlung beschlossen, die Eigentümerin wegen ihres „WEG-schädigenden Verhaltens“ abzumahnen.

 

Entsprechend dieser Anweisung durch Eigentümerbeschluss hat der Verwalter die Eigentümerin dann abgemahnt. In dem Beschluss wurde allerdings nicht darauf hingewiesen, dass bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht. Die Betroffene klagte gegen diesen Beschluss, scheiterte jedoch in den Vorinstanzen.

 

Die Entscheidung des BGH

 

Der BGH stellte klar, dass ein Beschluss, der den Verwalter zur Abmahnung eines Wohnungseigentümers ermächtigt, genauso anfechtbar ist wie ein direkter Abmahnungsbeschluss. Er ist daher selbstständig anfechtbar. Das Gericht betonte, dass ein betroffener Wohnungseigentümer ein schutzwürdiges Interesse daran habe, solche Beschlüsse gerichtlich überprüfen zu lassen. Dies gelte auch dann, wenn die Abmahnung bereits ausgesprochen wurde.

 

Keine wirksame Abmahnung, aber rechtmäßiger Aufforderungsbeschluss

 

Der BGH stellte jedoch fest, dass der angefochtene Beschluss keine wirksame Abmahnung im Sinne des § 17 Abs. 2 WEG darstellt. Eine solche Abmahnung müsse klar darauf hinweisen, dass bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht. Diese Voraussetzung war hier nicht erfüllt.

 

Demgegenüber bewertete der BGH den Beschluss als rechtmäßige Aufforderung an die Eigentümerin, das beanstandete Verhalten künftig zu unterlassen. Solche Aufforderungsbeschlüsse sind zulässig, solange sie keine formellen Beschlussmängel aufweisen. Ob die Abmahnung allerdings inhaltlich gerechtfertigt war, wird nicht im Anfechtungsprozess geprüft, sondern erst in dem späteren Rechtsstreit über die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG.

 

Bedeutung für die Praxis

 

Das Urteil hat weitreichende Konsequenzen für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter. Es stellt klar, dass Abmahnungsbeschlüsse und Beschlüsse, die den Verwalter zur Abmahnung ermächtigen, anfechtbar sind. Gleichzeitig zeigt es, dass solche Beschlüsse nicht automatisch rechtswidrig sind, wenn sie nicht alle Anforderungen an eine Abmahnung im Sinne des § 17 WEG erfüllen. Sie können aber als Aufforderung, das monierte Verhalten künftig zu unterlassen, Bestand haben, solange sie formell korrekt sind.

 

Die WEG wäre vermutlich besser beraten gewesen, wenn sie den Abmahnungsbeschluss nicht gefasst hätte. Denn der Verwalter kann als vertretungsbefugtes Organ auch ohne vorherige Beschlussfassung eine Abmahnung aussprechen. Diese ist dann als sogenannte geschäftsähnliche Handlung nicht eigenständig anfechtbar.

 

Hierzu kann der Verwalter im Innenverhältnis beispielsweise zur Abwendung eines Nachteils befugt sein, wenn eine Abmahnung ohne Zeitverzug geboten ist und ein Zuwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung untunlich ist. Insgesamt sollte jedoch immer beachtet werden, dass die sogenannte Abmeierungsklage ohnehin das letzte Mittel ist und als schärfstes Schwert im Wohnungseigentumsrecht regelmäßig nur dann in Betracht kommt, wenn es kein milderes Mittel gibt.

 

 

 

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Bundesgerichtshof (BGH) zu Balkonkraftwerken in Wohnungseigentümergemeinschaften

 

Balkonkraftwerke in Wohnungseigentümergemeinschaften – Gestattung bleibt erforderlich

 

Die sogenannten Balkonkraftwerke – oder wie der Gesetzgeber sagt: Steckersolargeräte – sind in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ein brandheißes Thema. Mit Wirkung zum 17.10.2024 hat der Gesetzgeber in § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG eine weitere Privilegierung für Balkonkraftwerke in das Wohnungseigentumsgesetz aufgenommen. Seitdem kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

 

Über die Durchführung der Maßnahme ist durch Eigentümerbeschluss zu entscheiden, und zwar mit einfacher Mehrheit. Der bauwillige Eigentümer muss hierfür einen Antrag auf Gestattung stellen. Die Eigentümer müssen in einer Eigentümerversammlung im Wege der sogenannten Vorbefassung hierüber entscheiden. Sofern die Eigentümer die Anbringung eines Balkonkraftwerks dann verweigern, kann der bauwillige Eigentümer seinen Anspruch mit einer Beschlussersetzungsklage vor Gericht durchsetzen.

 

Ohne Vorbefassung der Eigentümer und ohne einen Gestattungsbeschluss darf der Eigentümer die Anlage jedoch nicht anbringen – auch dann nicht, wenn ihm dem Grunde nach ein Anspruch auf Gestattung zusteht.

 

In einem aktuellen Urteil hat der BGH am 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) diese Rechtslage bestätigt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob eine auffällige Solaranlage auf einem Balkon entfernt werden muss, wenn sie ohne Zustimmung der Gemeinschaft installiert wurde.

 

Der Fall

 

Ein Wohnungseigentümer hatte auf seinem Balkon ein Balkonkraftwerk angebracht, das sich deutlich von der Gestaltung der übrigen Balkone abhob. Die Anlage war von außen gut sichtbar, insbesondere nachdem Bäume und Sträucher auf dem Grundstück entfernt worden waren. Die WEG forderte den Rückbau der Solaranlage, da sie ohne die erforderliche Zustimmung installiert worden war.

 

Bereits im Jahr 2004 war der Eigentümer gerichtlich zur Entfernung einer Solaranlage verpflichtet worden. Ob es sich bei der aktuellen Anlage um dieselbe oder um eine neue handelte, blieb unklar. Das Amtsgericht Berlin gab der Klage der WEG statt, das Landgericht Berlin wies sie jedoch in der Berufung ab. Der Fall landete schließlich vor dem BGH.

 

Die Entscheidung

 

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und entschied zugunsten der WEG. Die Richter stellten klar, dass bauliche Veränderungen, die das optische Erscheinungsbild einer Wohnanlage wesentlich verändern, grundsätzlich der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung eines Balkonkraftwerks hat.

 

Es spielt dabei auch keine Rolle, ob die Anlage fest mit der Brüstung verbunden ist oder lediglich auf dem Balkon aufgestellt wird. Maßgeblich ist allein, dass das Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich beeinflusst wird.

 

Die Anlage wurde daher als bauliche Veränderung eingestuft. Da ein entsprechender Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft nicht vorlag, bestand ein Anspruch auf Rückbau.

 

Bedeutung für Wohnungseigentümer

 

Das Urteil verdeutlicht, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum – wie etwa die Installation von Balkonkraftwerken – stets der Gestattung durch die Eigentümergemeinschaft bedürfen. Dies gilt auch für Maßnahmen, die keine Substanz des Gebäudes verändern, aber das optische Erscheinungsbild erheblich beeinflussen.

 

Wohnungseigentümer müssen daher vor der Umsetzung solcher Maßnahmen einen Gestattungsbeschluss einholen. Ohne einen solchen Beschluss kann der bauwillige Eigentümer einem Beseitigungsverlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht entgegenhalten, dass ihm ein Anspruch auf Gestattung zusteht.

 

Vielmehr muss er während des erstinstanzlichen Beseitigungsverfahrens eine auf Beschlussersetzung gerichtete Widerklage erheben (BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24, Rn. 26). Unterbleibt dies, muss das Balkonkraftwerk zunächst entfernt werden. Der Eigentümer kann anschließend jedoch erneut einen Antrag auf Genehmigung in einer der kommenden Eigentümerversammlungen stellen.

 

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Georg Hopfensperger

 

 

hug-m.de