Mit einer „mietwucher.app“, betreibt die Partei Die Linke eine online Plattform, mit der Mieter über ein kostenloses Rechentool vermeintliche Mietpreisüberhöhungen, bzw. Mietwucher ermitteln sollen.
Am Ende der Berechnung wird der Mieter, je nach Ergebnis auf angebliche Gesetzesverstöße seines Vermieters hingewiesen, z.B. dass die Miete mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit überhöht sei, gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verstoße oder dass sogar strafbarer Mietwucher vorliege. Außerdem kann der User per Mausklick direkt eine Anzeige beim zuständigen Wohnungsamt erstatten. In der App wird hierzu ausgeführt: „Vielen Ämtern fehlt die Erfahrung im Umgang mit Mietwucher. Wir unterstützen die Ämter und fordern von ihnen gleichzeitig ein konsequentes Vorgehen.“
Der Deutschlandfunk berichtete hierzu bereits: Mietwucher-App der Linken zeigt: Zwei Drittel der überprüften Mieten sind zu hoch. Diese Aussage ist tatsächlich und rechtlich falsch, da die Mieten durch die App weder vollständig noch richtig bewertet werden: Zwar enthält die Mietwucher-App eine Verlinkung zum Münchener Mietspiegel. In der App werden die Wohnwertmerkmale aber nur selektiv und bei weitem nicht vollständig erfasst. Es fehlen wichtige Zuschläge, deren gebotene Berücksichtigung bei seriöser und rechtlich zutreffender Einordnung in den Mietspiegel tatsächlich zu deutlich höheren Mieten führen würde.
Dies beginnt schon bei der Mietstruktur. In der App werden ausschließlich Kaltmieten abgefragt. Im Mietspiegel München werden demgegenüber – rechtlich notwendig - auch andere Mietstrukturen abgefragt. Wenn beispielsweise die Betriebskosten in der Miete enthalten sind, was häufig der Fall ist, so kann sich die ortsübliche Miete allein deswegen um monatlich EUR 4,61 pro Quadratmeter erhöhen. Bei einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern macht schon dieser Faktor pro Monat EUR 322,70 an mehr Miete aus, als es von der App ausgeworfen wird.
Nicht nur hierdurch werden die Mieten verfälscht dargestellt. Die App enthält nämlich auch keine Möglichkeit, die nach dem Münchener Mietspiegel in Tabelle 5. vorgesehenen, begründeten Spannenzuschläge zu berechnen.
Auch die Zuschläge dieser Tabelle führen jedoch zu weiteren Erhöhungen – bis zu EUR 4,00 pro Quadratmeter. Wie die Beispiele bereits zeigen, kann die tatsächliche Miete bei einer 70 Quadratmeter-Wohnung schon um über EUR 600,00 höher liegen, als es die Mietwucher-App suggeriert.
Tatbestandsmerkmale, die nach dem Münchener Mietspiegel dazu führen, dass Abschläge bei Mieten nicht angesetzt werden müssen, werden in der App nicht berücksichtigt. Die App bezieht sich selektiv nur auf einen Teil der Mietspiegelmerkmale, vor allem, ohne die gebotenen Zuschläge zu berücksichtigen. Dass gerade erhöhende Merkmale zugunsten des Vermieters in der App weggelassen wurden, ist bezeichnend.
Hierdurch werden Mieten nicht nur künstlich kleingerechnet, sondern der Mieter wird auf Basis rechtlich nicht ordnungsgemäß ermittelter und lückenhafter Berechnungen dazu motiviert gegen seinen Vermieter vorzugehen. Dass dies kein Zufall ist, zeigen die Erläuterungen der Linken in ihrer App. Darin heißt es: „Weil die genaue Berechnung sehr kompliziert ist, fragen wir nur so viel, wie für eine gute Schätzung notwendig ist. Man kann es auch anders sehen: Weil die genaue Berechnung zu höheren Mieten führen kann, wird in erster Linie das abgefragt, was zu niedrigeren Mieten führt…“
Die Mietwucher-App bildet daher keine rechtlich haltbaren Mieten ab. Dies ist gewollt. Ansonsten hätte man die bestehende Verlinkung zum Münchener Mietspiegel auch vollständig und ordnungsgemäß vornehmen können. Erklärtermaßen ist dies aber nicht der Fall.
Fazit:
Auf Basis der Mietwucher-App kann rechtlich weder zutreffend errechnet werden, ob ein Verstoß gegen § 5 Wirtschaftsstrafgesetz oder gar strafbarer Mietwucher vorliegt. Es ist daher unverantwortlich, einen Mieter durch direkte Weiterschaltung auf das Wohnungsamt dazu zu veranlassen, dass er seinen Vermieter bei der Behörde anschwärzt. Derartiges führt nur zu einer Vergiftung des Klimas zwischen den Mietparteien.
Die Folge: Eine weitere Polarisierung zwischen Vermietern und Mietern. Der dringend benötigte Neubau wird durch rechtlich zweifelhaftes Anschwärzen und Generalverdacht gegenüber Vermietern sicherlich nicht angekurbelt. Was die Linke hier macht, ist reiner Populismus und schadet letztlich auch den Mietern.
Es bleibt zu hoffen, dass der neue Oberbürgermeister, Dominik Krause, bei seinen Plänen mehr Augenmaß beweisen wird. In seinem Wahlprogramm gab er an, eine Zentralstelle gegen Mietwucher einführen zu wollen. Er verweist dabei auf ähnliche Modelle, wie etwa in Frankfurt. Hierfür besteht kein praktisches Bedürfnis. In Frankfurt gibt es etwa 330.000 vermietete Wohnungen. Die von der Stadt Frankfurt im Jahr 2025 beanstandeten Wohnraummietverhältnisse liegen mit ca. 0,15‰ in einem absolut zu vernachlässigenden Rahmen. Im Jahr 2023 erließ die Stadt Frankfurt 5 Bußgeldbescheide, im Jahr 2024 waren es sage und schreibe 11 Bußgeldbescheide.
Im Jahr 2024 soll laut Amtsleitung in Frankfurt ein Betrag in Höhe von EUR 50.000 wegen zu viel vereinnahmter Miete zurückgeführt worden sein. Dieser Umfang und der hierfür erforderliche Bürokratie- und Personalaufwand rechtfertigt daher keine Zentralstelle gegen Mietwucher.
Büros zu Wohnungen -
Warum das in München nicht funktioniert
Der neue Münchner OB Dominik Krause will in seiner ersten Amtsperiode von 6 Jahren 50.000 Wohnungen bauen, d.h. mehr als 8.000 Wohnungen jedes Jahr. Ein großer Teil davon soll durch Umwandlung von bisher gewerblich genutzten Räumen entstehen. Diese Idee ist nicht neu und schon in den letzten Jahrzehnten vor allem dann diskutiert worden, wenn die Nachfrage nach gewerblich genutzten Räumen z.B. durch wirtschaftliche Krisen rückläufig; die Nachfrage nach Wohnraum aber - wie in München seit Jahrzehnten üblich - das Angebot weit übersteigt. In solchen Zeiten war auch unsere Rechtsabteilung immer verstärkt mit Fragen und Problemen von solchen Umwandlungen befasst.
In vielen Fällen scheitert die Umwandlung an bautechnischen oder baurechtlichen Problemen z.B. bei großflächigen Immobilien z.B. Lagerflächen oder Kaufmärkte, bei denen es bei Aufteilung in mehrere Räume Probleme u.a. mit der von der Bauordnung vorgeschriebenen ausreichenden Belichtung gibt. Diese kann zwar im Einzelfall durch Lichthöfe, Lichtkuppeln etc. hergestellt werden; allerdings ist der Kostenaufwand häufig so hoch, dass sich die Umwandlung betriebswirtschaftlich nicht mehr darstellen lässt.
Zweckentfremdungssatzung verhindert Umwandlung
Der eigentliche „Knackpunkt“ warum in München Umwandlungen von Büros zu Wohnungen bereits in der Vergangenheit gescheitert sind und auch ohne Änderung der Rechtslage in Zukunft scheitern werden, sind weniger bautechnische Probleme, sondern die Wohnraumzweckentfremdungssatzung der Stadt München.
Der Hintergrund: Bei der Vermietung von Geschäftsräumen besteht weitgehend Vertragsfreiheit, u.a. besteht kein Kündigungsschutz, keine Beschränkungen von Mieterhöhungen; Vereinbarungen über Vertragslaufzeit, Reparaturen und Renovierungspflichten können frei ausgehandelt werden.
Dagegen unterliegt der Vermieter von Wohnraum zahlreichen Beschränkungen, die gerade in den letzten Jahren auch noch deutlich verschärft wurden, u.a. Kündigungsschutzbestimmungen, Kappungsgrenzen, Mietpreisbremse etc; weitere Verschärfungen sind bereits geplant.
Wandelt der Vermieter Geschäftsräume zu Wohnraum um, verliert er sein Recht zur freien Vertragsgestaltung - nach derzeitiger Rechtslage für immer, da nach der Münchner Zweckentfremdungssatzung für eine eventuelle Rückumwandlung des Wohnraums zu Gewerberaum eine Genehmigung der Stadt erforderlich ist, die in der Praxis nie erteilt wird. Wird ein umwandlungswilliger Vermieter über diese Rechtslage aufgeklärt, geht nach unseren Erfahrungen die Bereitschaft zur Umwandlung von Geschäfts- zu Wohnräumen gegen Null.
Die im Grunde gute Idee des neuen OB wird daher nur dann umsetzbar sein, wenn sich die Stadt durchringen könnte, in ihre Satzung eine Art „Öffnungsklausel“ aufzunehmen, wonach Vermieter, die freiwillig durch Umwandlung Wohnraum geschaffen haben, nach einer bestimmten Sperrfrist oder auch unter bestimmten Voraussetzungen den Gewerbestatus wieder erlangen können. Ohne eine solche Änderung werden sich die Zahlen für die Umwandlung zu Wohnraum wie bisher auf niedrigstem Niveau bewegen.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus+Grund München
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