Noch nie wurden in München so wenig Wohnungen gebaut wie im letzten Jahr - gerade mal 4.346 Einheiten. Früher waren es bis zu 10.000 pro Jahr. Heuer werden es noch weniger sein. Gleichzeitig wurden noch nie so viele Wohnungen benötigt - mindestens 12.000 pro Jahr - aufgrund des immer noch steigenden Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauchs (0,25 m² pro Kopf und Jahr = 5.000 Wohnungen) und der gleichzeitigen Zunahme der Einwohnerzahl (200.000 in den nächsten 14 Jahren = 7.000 Wohnungen laut Demografiebericht der Stadt München). Die Schere geht immer weiter auseinander.
Die Folge: Ein historischer Höchststand des Mietniveaus mit ungebrochener Tendenz nach oben und Kampf um jede angebotene Mietwohnung. Laut dem neuesten Wohnungsmarktbarometer des Planungsreferats der Stadt München beträgt die durchschnittliche Miete für eine Neubauwohnung € 25,93 pro m²; bei der Wietervermietung € 22,52 pro m² - ein neuer Höchststand. Diese Misere ist natürlich auch, aber nicht nur - wie immer behauptet wird - den gestiegenen Baupreisen und Hypothekenzinsen geschuldet - sondern insbesondere der immer schlechter werdenden Stimmung nicht nur bei Investoren für den Neubau, sondern vor allem auch bei Vermietern von Bestandsimmobilien.
„Wirtschaft ist zu 50% Psychologie“
Dieses Zitat des ehemaligen Bundeswirtschaftsministers und Bundeskanzlers Ludwig Erhard ist heute so aktuell wie nie. Heißt: Märkte werden nicht nur durch harte Fakten, sondern maßgeblich auch durch Stimmungen beeinflusst. Dies gilt auch und gerade für den Wohnungsmarkt - und hier nicht nur für potenzielle Neubauinvestoren; sondern vor allem für Vermieter im Bestand. Zunehmend sind sowohl Neubauinvestoren als auch Eigentümer von Bestandsimmobilien davon genervt, in der Öffentlichkeit als böse Vermieter dargestellt zu werden. Ohne Zweifel gibt es in der Branche auch schwarze Schafe - die gibt es in jeder anderen Branche auch. Allerdings gibt es keinen Grund deshalb Vermieter pauschal unter Generalverdacht zu stellen; vor allem die privaten Vermieter, die ganz überwiegend zu sehr sozialen Mietpreisen vermieten.
Eine große Münchner Tageszeitung hat vor kurzem eine ganze Seite den Forderungen von Politikern und Mieterverbänden gewidmet, was man alles machen müsste, um die Rechte von Vermietern weiter einzuschränken. Dabei geht es nicht nur um den Inhalt - Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Kündigungsbeschränkungen usw. - sondern auch um den Eindruck in der öffentlichen Wahrnehmung der dadurch entsteht: Vermieter nehmen die Mieter aus - deshalb muss man die Daumenschrauben immer weiterzudrehen. Dies alles gipfelt in der neuesten Forderung, dass Vermieter, die „zu knausrig“ sind, ihren Mietern eine Wärmepumpe zu gönnen, sich doch gefälligst an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen sollen.
Generation Krause - Kein Bock auf Vermieten
Die jetzt noch „amtierende“ Babyboomer-Generation, von der ein Großteil der Immobilien aufgebaut bzw. mitaufgebaut wurde, hat deshalb häufig ein sehr emotionales Verhältnis zu ihrer Immobilie und würde diese daher - auch wenn sie sich ärgern über Politiker, Medien oder Mieter niemals verkaufen. Ganz anders „tickt“ die jetzt aufgrund des Generationenwechsels nachfolgende Generation von Eigentümern und Vermietern. Da hören wir immer öfters: Wenn das Ding zu viel Arbeit oder Ärger macht, kommt es weg. Wir haben keine Lust darauf - so wie unsere Eltern, Großeltern, Onkel oder Tante neben dem Beruf abends und am Wochenende mit Handwerkern, Behörden, Mietern oder deren Anwälte über irgendwelche angeblichen Mängel oder überhöhten Betriebskosten auseinanderzusetzen - um sich dann auch öffentlich u.a. von Politikern und Mietern beschimpfen zu lassen, dass wir die Mieter ausnehmen und alles zu teuer und unbezahlbar ist. Darauf haben wir - so bezeichnet es immer häufiger die nachfolgende Generation - „keinen Bock mehr“. Schließlich gibt es immer mehr attraktive Alternativen – Aktien, nicht nur Rüstungsaktien mit exorbitanten Renditen, auch Aktienfonds, ETF-Fonds und ähnliches – pflegeleicht, einfach zu verwalten, schnell gekauft und wieder verkauft. Im Gegensatz zur Immobilie kein Notar, kein Papierkram, keine Grunderwerbsteuer etc. Ein paar Klicks reichen. Hinzu kommt: Auch die hochkarätigste Aktie sieht man nicht. Daher auch kein Neidfaktor, der bei der Diskussion über Mieten, Immobilien und Erbschaftsteuer an eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt. Fazit: Ein klares Ja nur noch zur Immobilie für die Selbstnutzung – immer noch der Wunschtraum auch der jüngeren Generation. Die Immobilie zur Vermietung – eher nicht.
Generationenwechsel und Mentalitätswandel
Dieser Mentalitätswandel in der jetzt nachfolgenden Generation ist für Mieter viel einschneidender als der schwächelnde Neubau, der immer wieder thematisiert wird. Kaufinteressenten für Immobilien gibt es genügend - allerdings vorwiegend gewerbliche Investoren, für die München ein attraktives Pflaster und im europäischen Vergleich auch noch relativ billig ist. Für Mieter bedeutet der Wechsel des Vermieters allerdings i.d.R. nichts Gutes. Während private Vermieter auch einen persönlichen Bezug zu ihren Mietern haben, deren Sorgen und Nöte kennen und nach dem Grundsatz „Leben und leben lassen“ handeln, zählt für gewerbliche Investoren nur eines: Die Rendite - mit entsprechenden Folgen für die Mieter.
Wir können nur hoffen, dass Politiker und auch die Öffentlichkeit endlich kapiert, welche Zeitbombe hier tickt, auf der vor allem die Mieter sitzen.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus+Grund München
Der Heizungskeller - Reine Privatsache?
War es früher der Porsche vor der Garage, ist jetzt die Wärmepumpe im Vorgarten das neue Statussymbol. Auf Bayrisch: Wer ko der ko. Grünsein muss man sich halt auch leisten können. Aber gerade ältere Eigentümer und Vermieter mit geringer Mietrendite können sich eine Wärmepumpe, die trotz Förderung mehr als das Doppelte einer konventionellen Öl- oder Gasheizung kosten kann, häufig nicht leisten. Daher ist es zwar gut, dass die Bundesregierung das von Anfang an umstrittene Heizungsgesetz wieder abschaffen wird.
Aber: Wurde zu Habeck‘s Zeiten noch mit offenem Visier gekämpft, kommt für Vermieter jetzt der Dolchstoß von hinten. Denn am 28.4.2026 haben sich die Koalitionäre nun über eine Kostenbremse im Rahmen des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) geeinigt. Wieder einmal leider zu Lasten der Vermieter: Zwar können Eigentümer künftig frei wählen, ob sie weiterhin Öl- oder Gasheizungen einbauen, allerdings gilt bei diesen Heizungen ab 1.1.2029 eine verpflichtende Biotreppe mit steigendem Anteil erneuerbarer Brennstoffe. Die dadurch entstehenden Mehrkosten sollen in den ersten 3 Stufen jeweils hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden.
Darüber hinaus sollen ab dem 1.1.2028 sowohl die CO₂-Kosten als auch die Gasnetzentgelte pauschal je zur Hälfte von Mietern und Vermietern getragen werden. Mieter, die sich selbst versorgen, z.B. bei Einfamilienhäusern oder Gasetagenheizungen sollen einen Erstattungsanspruch gegenüber ihrem Vermieter erhalten.
Stellungnahme:
Durch die vorgesehenen Regelungen werden verbrauchsabhängige Heizkosten, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, entgegen den Grundsätzen des Verursacherprinzips auf den Vermieter verlagert. Im Klartext: Je mehr der Mieter heizt, desto mehr muss der Vermieter bezahlen.
Der Staat selbst verpflichtet die Vermieter über die Biotreppe zur Verwendung von teurem Biogas, was zu erheblichen Mehrkosten führen wird. Er ist damit selbst der Kostentreiber und legt diese Mehrkosten nun zu 50 % auf die Vermieter um. Durch die geplante Kostenbeteiligung wird über das Hintertürchen eine Zusatzabgabe des Vermieters zur Erfüllung klimapolitischer Ziele eingeführt. Auch die pauschale Beteiligung der Eigentümer an den CO₂-Kosten sowie an den Gasnetzentgelten verstößt eklatant gegen das Verursacherprinzip.
Hinzu kommt, dass auch der Europäische Emissionshandel ab 2028 zu einer erheblichen Erhöhung des jetzt noch gedeckelten CO₂-Preises führen wird, sich die Gasnetzkosten durch immer weniger Abnehmer für den Einzelnen deutlich erhöhen werden und dadurch auch die Eigentümer teures Biogas bezahlen sollen. Fazit: Vermieter werden auf einem Teil der Heizkosten dauerhaft sitzen bleiben. Dass Mieter beim Einbau einer Wärmepumpe wegen der zulässigen Umlage der höheren Anfangsinvestitionen schon von Anfang an mehr Miete hätten bezahlen müssen, wurde dabei offenbar „vergessen“.
Also: Neben technischen Aspekten muss auch die geplante Kostenbeteiligung bei der Entscheidung für eine bestimmte Heizung mit einbezogen werden. „In dubio pro reo“ - im Zweifel für den Angeklagten heißt es im Strafrecht. Im Mietrecht - wie wir alle wissen - im Zweifel für den Mieter. Dass der Heizkeller jetzt wieder reine Privatsache ist – wie der Fraktionsvorsitzende der CDU/CSU Jens Spahn freudig verkündet hat. Darauf sollte niemand blind vertrauen.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus+Grund München
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